据用益信托工作室估算，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。2013年仍然是房地产信托的兑付高峰期。其中，2013年兑付顶峰在二季度出现，达1301亿元。如果按照中金公司的统计，2013年的兑付规模更高，预计到期信托规模达2816亿元，总还款额约3100亿元。

　　同时，用益信托统计数据显示，今年前3个月新发行的信托产品平均预期收益率分别为8.18%、8.14%和7.87%，而去年同期的数据为8.61%、8.8%和8.71%。3月份发行的信托产品平均预期收益率则降至7.87%，创下2011年3月以来的新低，这也是最近两年来平均预期收益率首次低于8%。房地产信托的收益率普遍下滑，颓势毕现。为了逃避监管和降低发行成本，一些房地产信托开始隐形。

　　Wind资讯数据显示，今年以来成立的房地产信托共119款。但中国证券报记者查询后发现，今年4月15日安信信托推出的安信新湖控股流动资金贷款集合资金信托计划并未在统计中。而这款产品是以信托贷款的方式为新湖控股有限公司融资2亿元补充现金流。而新湖系正是去年房地产企业信托融资的大户截至2012年末，新湖中宝共进行了32次股权质押，其中有10次为信托融资。

　　业内人士透露，随着限购、限价等房地产调控政策的实施以及银信合作叫停，房地产企业面临的资金压力越来越大，预计一定时期内房地产市场不景气状况将持续，房地产企业融资难问题愈演愈烈。

　　为缓解房企缺钱的压力，一些房企联合信托公司发行隐形房地产信托。所谓隐形房地产信托是指这些信托为了逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权、矿产、艺术品为包装，但实际投向领域却是房地产。部分房地产公司通过改变标的物和取消房地产信托名称等方式，实现曲线融资。

　　隐形房地产信托盛行的另一个原因是信托的融资优势。这种隐形信托的融资成本一般为15%，但房地产信托融资成本可能高达20%。相对较低的融资成本也是房企冒险的原因之一。

　　值得注意的是，这些隐形房地产信托打着其他信托的旗号，实际用于房地产，却游离于房地产信托的监管之外，风险不容小觑，也为信托业的健康发展埋下了一定隐患。