4年前，我参与过一个房地产项目的并购，标的是一个由住宅地产、商业地产和旅游娱乐地产组成的80万平方米综合体。并购团队由两个小组组成：精通房地产资本市场的人员组成融资投资组，精通房地产产业市场的人员组成业务并购组。
　　业务并购组经过一个月的测算和论证，得出了一个自认为绝对经得起推敲的结论：“该项目不能并购。因为尽管住宅和商业两个板块利润水平较高，达到了并购利润期许基线，但旅游娱乐板块需要物业自持和后续持续投入，回收周期过长回报率过低；三个板块合并测算后无法达到项目的盈亏平衡点，甚至出现短期综合亏损。”融资投资组的掌舵者听后掷地有声的说：“该项目完全可以并购。因为并购完成后我们可以对旅游娱乐板块单独进行资本剥离。”“资本剥离”———对于做房地产产业市场的人是一个毫无概念甚至异常生猛的词汇，但是对于做房地产资本市场的人它只是一个已经运用得非常熟练的通用工具。
　　两年前，做过一个房地产项目的收购。一个房地产项目的开发，只需要对最终项目建设完成后的投资收益率进行测算和评估。而对于房地产项目的收购，我们要进行房地产全产业链的各个环节的收购价值测算和评估，包括但不限于：项目的股权收购价值、土地收购价值、开发过程中各个建设节点的不同收购价值。
　　做完以上事情，朋友惊奇地问道：“你改行了吗？不做房地产了？”我反问：“什么是房地产？房地产该做些什么？”
　　很多年前，在大学读完房地产专业，亲戚关心地问我：“你毕业了是打算盖房子还是卖房子？”
　　从事房地产行业以后，身边人常常追问：“你说房价将来会涨还是会跌，我们是现在买房还是等等再出手？”
　　最近几年，房地产行业调控频繁，媒体朋友经常会惊诧：“住宅要降价了吗，房地产要崩盘了吗？”
　　对于大多数中国老百姓来讲，会有这么几个朴素简单的认识：房地产就是买地盖楼卖房，房地产就是住宅或者主要是住宅，住宅的价格供需走势就等同于房地产的晴雨表。
　　其实，房地产远远不止于盖房和卖房，房地产的内涵更远远不仅包括住宅，住宅的价格跌宕起伏也并不能完全左右房地产的发展。
　　房地产其实是一条长长的产业链条，简单来讲，可以归纳为双轴双链。
　　第一条轴线是横轴：由房地产的各类业态组成的产业链。居住、办公、商业房地产为多数老百姓所熟悉，其开发模式成熟，更加关系民生，利润空间趋于稳定。而旅游、体育、娱乐、工业、农业等房地产形式刚刚起步，却恰恰是房地产行业未来的发展大势，更影响着行业的未来盈利模式和产业结构。目前最广泛的则如开篇所提，是由多种业态组成的综合体项目。
　　第二条轴线是纵轴：由房地产的各类市场组成的产业链，包括上游的资本市场和下游的产业市场。房地产资本市场的链条自上而下包括：房地产融资市场和房地产投资市场，前者如股票、基金、信托，Relts，开篇所提房地产收购、并购和直接投资等则属于后者。处于资本市场下游的房地产产业市场就更加丰富了，产业链自上而下分别为：土地一级市场（即土地使用权出让，也就是老百姓口中的“开发商买地”）、土地二级市场（即土地使用权转让）、房产一级市场（即一手房市场，也就是老百姓口中的“盖房子卖房子”）、房产二级市场（即二手房市场）、房地产中介居间服务市场、物业管理市场、其他房地产市场等等。
　　如此丰富的两轴相交，就组成了房地产行业庞大的产业链。两轴相交后，我们可以更加全面的解读房地产是什么，房地产可以做什么，房地产从哪里来，房地产未来会走向哪里。