房地产企业开发建设一个项目，行政审批贯穿于每个阶段，不可或缺，这直接决定项目是否合法。作为企业，如此种种的审批环节，即使繁琐，也绝不能投机取巧违规操作。

　　行政审批

　　在报行政机关审批以前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院，对待建项目进行确定并制定报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

　　业内人士认为，行政审批是房地产项目合法的必备条件，对于购房者来说，所购房屋必须要经过行政审批，才能得到充分的法律保障。经过审批，房地产项目获得“五证”之后，才能合法合规地进行建设销售。“五证”也是购房者最常接触和见到的。 

　　业内人士提醒，五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是商品房预售许可证，这两种证一经核发，原则上就没有问题，特别是商品房预售许可证。

　　行政审批部分六个阶段

　　1.选址定点

　　2.规划总图审查及确定规划设计条件

　　3.初步设计及施工图审查

　　4.规划报建图审查

　　5.施工报建

　　6.建设工程竣工综合验收备案

　　房地产项目行政审批“五证”

　　1.国有土地使用证

　　2.建设用地规划许可证

　　3.建设工程规划许可证

　　4.建设工程施工许可证

　　5.商品房销售(预售)许可证

　　一边办手续，一边开工建设、销售，已经成为房地产企业惯用的招数。业内人士认为，随着国家各项法规的不断完善，以及政府相关部门的监管力度加大，在土地、规划、建设等审批环节上，开发商必须按照审批流程进行，但在销售阶段容易出现问题。

　　开发商为了快速回笼资金，多数情况下并没有取得商品房预售许可证，便开始销售商品房，常见的是通过公开认筹，收取诚意金、认购金等方式变相收取定金。

　　对购房者来说，其“预购”商品房的行为得不到法律的充分保护。在司法实践中，如果因此而发生纠纷，那么没有办理商品房预售许可证的预售行为是无效的民事行为。